时间：2026-10-12 15:43
编者按：三湘大地，寸土生寸金。增量空间收紧，发展空间从哪里来？近日，省政府办公厅印发《支持存量土地盘活增效促进高质量发展的若干措施》。政策底气，来自基层先行探索。近年来衡阳、娄底、怀化、长沙雨花、望城等地，已用实践蹚出路子。为发挥典型引路作用，推动存量土地盘活增效，“湖南自然资源”推出《要素赋能录》系列融媒体报道，供学习借鉴，敬请关注。今日推出第二集《长沙雨花区：轻资产租赁，“老鼠岭”变成“深夜食堂”》。
夜幕降临，长沙地铁4号线树木岭站3号口，人流一波接一波涌出。
霓虹灯带勾勒出红砖墙的轮廓，老式柱廊间烟火氤氲。烧烤摊的肉串滋滋冒油，米粉店的白雾蒸腾，年轻人举着手机拍照，中年人围坐推杯换盏。
这里是新梁仓文创园，长沙近两年最火的“深夜食堂”之一。
很少有人相信，这片烟火气十足的网红地，几年前还被周边居民叫作“老鼠岭”——顶棚漏雨、管网老化、垃圾成堆，路过都要捂着鼻子快走几步。
一宗闲置十年的划拨仓储用地，是怎么“活”过来的？
被遗忘的“老鼠岭”
新梁仓的前身，是湖南省送变电工程有限公司的划拨仓储用地。占地13.5亩，建筑面积约8991平方米，紧邻长株潭城铁与地铁4号线交会处。
“这个地方原来是一个坪，但没有铺沥青，就是水泥打的。”长沙市雨花区圭塘街道升达社区党支部书记彭利回忆，“因为旁边有个菜市场，流动人员很多，有时候流浪汉就在这里打帐篷。周边老旧小区装修淘汰下来的旧家具，没地方放，就丢到这里。整的一个就是乱糟糟。”
更麻烦的是地势。修城铁和地铁时，这里成了低洼地带。“只要长沙市稍微碰到一个极端的大雨天气，这里基本都淹了。”彭利说，2022年、2023年被淹的时候，旁边小区一楼水到腰，“游泳游出来的，还喊了蓝天救援队来救援”。
不知从什么时候起，“老鼠岭”这个绰号在居民中传开了。一叫，就是十年。
赵玉国家就在新梁仓一墙之隔，他在这里住了30年。“最早这个地方涉及几家单位，比较乱，用三个字形容就是脏乱差。社会车辆到处乱停乱放，我们住的这个地方经常被堵得相当难受。”
一道政策题的解法
新梁仓一期13.5亩，地块不大，但问题不小。
这是划拨用地，不能随便转让，不能擅自改变用途。按常规路径，要彻底盘活，得先由政府收回土地使用权，制定新的用地规划条件，再重新招拍挂。中间涉及政府收储、规划调整、价值评估、招拍挂等一系列环节，程序复杂、周期长。
“像新梁仓一期13.5亩这么一个地块，如果是走政府收回再出让的路径，时间账和经济账其实都是不划算的，企业拿地成本也会很高。”长沙市自然资源和规划局雨花分局党组成员、副局长涂细兰说。而且，完全走这条路，意味着推倒重来，这一片的工业记忆也将被彻底抹除。
转机来自一项政策。2022年，自然资源部、国务院国资委联合发布通知，明确利用存量房产或土地开发国家支持行业产业的，可享受五年内不改变土地主体和规划条件的过渡性支持政策。
“新梁仓项目主要就是依靠这个核心政策支持。”涂细兰说，这给租赁模式提供了很大的操作空间。新梁仓公司取得土地经营权后，可以把范围内现有的仓库物流建筑用于文旅新业态，相当于给了企业一个试错和培育的窗口期，降低了投资门槛和不确定性，让市场化主体敢于投资。
“针灸式激活”
新梁仓公司总经理梁赛第一次来看这个地方时，印象是“破破烂烂”。“1989年的房子，灰尘垃圾堆积如山，旁边因为是交通要道，车子到处乱停。”
但他的团队看到了这块地的区位价值。“又是城铁又是地铁，两条主干道交叉，这么一个位置却被围墙围着，堆放杂物。”梁赛说，“好的地段其实就是个宝贝，只是蒙上了灰尘。我们要做的，就是把它擦洗干净，重新发光。”
设计团队没有照搬标准商业体的做法，而是去了景德镇陶溪川、合肥新粮仓、广州深圳的旧改项目考察。“每一个旧改项目都相当于在一张白纸上画画，你有多大的想象力，就有多大的延伸空间。”梁赛说，“我们的理念是，不搞大拆大建，尽量保留钢筋水泥、红砖这些历史痕迹，在上面做有针对性的改造。”
红砖墙、钢架结构、老旧的变压器，这些在旁人眼里的“破烂”，成了园区里独特的景观。
“我们给旧房子穿上衣服、戴上帽子，注入灵魂和血液，让它重新焕发生命力。”梁赛说，“年轻人喜欢什么，我们就设计什么。让它热闹起来，具有文创属性、现代属性，又有烟火气息。”
三方共治
改造初期，周边居民的顾虑像冷水一样泼来。
“方案规划图一出来，居民就担心，做餐饮油烟会不会熏得家里开不得窗，噪音会不会影响休息，以后人流量大了流动人口管理怎么办。”长沙市雨花区圭塘街道升达社区党支部书记彭利说。
新梁仓没有回避。他们找到社区，提出搭建“社区牵头、企业落地、居民参与”的三方共治平台。社区主任、居民代表、企业负责人坐在会议室，面对面把问题摆到桌面上谈。
长沙市新梁仓文创园项目负责人向遥记得一个细节：“搭建空调外机的时候，离居民非常近，有居民担心噪音。他在社区共治平台上发声，我们第一时间组织专人，把空调外机抬高，加装了降噪设备。”
空调外机的问题解决了。但要让居民真正放心，光解决眼前的投诉还不够。
“这个地方是低洼地带，经常被水淹。我们做旧改，肯定也不能被水淹，就做了很多防水挡水的设施。”梁赛说，“后来顺手就把社区这片的挡水设施全部做好了。花了大概二三十万，解决了本该不是我们来解决的问题。”
从那以后，居民的态度变了。“他们觉得我们是来加分的，不是来找麻烦的。”梁赛说，“现在一旦有矛盾苗头，我们在前期就一起协商解决了。没有投诉，没有那么多复杂的流程。”
赵玉国说：“现在脏乱差的问题解决了，交通被堵的问题解决了，这两年长沙再怎么下大雨，没被堵过、没被淹过。我们很满意。”
烟火气回来了
新梁仓的烟火气，是从一个个小摊小店开始的。
一对年轻夫妻，从云南腾冲来到长沙，卖家乡的火烧肉米线。摊主段斌斌说，刚开始也就几十碗，现在能卖到200碗左右。他们每天7点半起床买菜，熬汤、烤肉、做酱，全是手工。“累是真的很累，比上班累很多。但心情很好，卖完了心情就特别好。我们还没出摊，客人就到这里把桌子摆好坐满了。”
易裕和品牌创始人易军，2023年5月首批进驻。“这个区域地理位置非常好，紧邻地铁口，不管是本地居民还是游客，都能非常顺畅地抵达。”他说，园区定调和品牌调性非常契合，“当时三天就做出了决定。”
“开业以来业绩持续增长，从最开始室内能坐满，到现在用餐高峰期一座难求，连外摆区都能坐满。”易军说，目前7家店，这家业绩排第三。“园区日常管理、平台宣传这些配套服务都做得很到位。我们自开业以来，没有跟居民发生过任何矛盾，这得益于新梁仓团队成熟的社区、企业、居民三位共治方式。”
目前，园区一期出租率达85%，解决300人左右就业。二、三期全部完成后，预计解决600人就业，固投达到1亿元，税收达到1000万元以上。
不止于一个项目
2026年4月，新梁仓作为25个先进经验之一，在全省存量土地盘活增效工作经验分享新闻通气会上推介。在长沙市总结的五类可复制盘活模式中，新梁仓被列为“轻资产租赁模式”的典型案例。
长沙市自然资源和规划局雨花分局党组成员、副局长涂细兰表示，复制新梁仓模式，需要几个关键条件：一是区位优势，新梁仓的成功很大程度依赖双地铁口的黄金地段；二是改造场地和建筑本身要具备新功能匹配的条件；三是政策合力，资规、住建、市政配套、消防等多部门协同，打通政策落地“最后一公里”；四是合适的市场主体，对政策研究和市场需求都研究得很透，有经验，也有情怀。
“除了国家层面的政策，最近我们省里也出台了《支持存量土地盘活增效促进高质量发展的若干措施》。”涂细兰说，“这份文件在优化国土空间适配、激发土地开发主体活力、创新土地配置方式等方面，形成了一套政策组合拳，为像新梁仓这样的项目，提供了更细化、更具体的落地依据。”
一块土地闲置在那里，没有任何收益。租给有意愿的市场主体之后，土地方有了稳定收益，市场主体有了经营空间，政府改善了片区环境——多方共赢，才是可持续的盘活路径。
夜色渐深，新梁仓的人流没有散去。烧烤铺的烟火还在升腾，米粉摊的白雾还在蒸腾，红砖墙下的霓虹灯还在闪烁。
一座闲置了十年的老仓库，在烟火气中重新活了过来。（邹礼卿/文）
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