申请人 湖南新锦汕投资有限公司

被申请人 长沙市自然资源和规划局

申请人向本复议机关申请行政复议，要求确认被申请人不予为申请人办理权证号为长国用（2010）第091921号地块的建设用地规划许可证的行为违法，并责令被申请人限期办理建设用地规划许可证。本复议机关依法进行了审查，现已复议终结。

申请人称：

2010年12月1日，申请人与被申请人（原长沙市国土资源局）签订了编号为2010000275《国有建设用地使用权出让合同》，并取得了（2010）第091921号《国有土地使用权证》。根据出让合同的规划条件，自2017年11月16日起向被申请人多次申请办理建设用地规划许可证，而被申请人不仅未办理且要求申请人落实出让合同内容与控规不一致等问题。申请人认为根据《城乡规划法》第三十八条“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证”的规定，出让合同内容与控规不一致的问题应由被申请人解决，现被申请人不予办理建设用地规划许可证，明显违反《行政许可法》第四十二条之规定，请求确认被申请人的行为违法并责令限期办理建设用地规划许可证。

被申请人辩称：

2017年11月16日，申请人向被申请人提交了总平面图及方案审查的申请报告，被申请人于2017年11月23日作出了《总平面图、建筑方案审查意见告知书》，告知申请人应按《物权法》的相关要求，妥善处理好项目与周边利害关系人的权益关系，规划方案内容、商住比须与控规和国土合同一致，规划经济技术指标须与控规一致。2019年3月13日和2019年4月9日，申请人向被申请人来函要求办理建设用地规划许可证，并附有出让合同、国土证等文件资料，被申请人出具了来文办理反馈意见单。

被申请人认为申请人不具备《城乡规划法》第三十八条、第三十九条、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第二十四条第三款、第二十五条的规定，出让地块的规划条件必须作为出让合同的组成部分，建设用地规划条件未纳入出让合同的，该出让合同无效。涉案地块属于洞井片区控制性详规范围。根据控制性详规，涉案土地的容积率指标不大于1.5，而申请人提交的出让合同的容积率为4.08，故涉案地块的控规条件与出让合同的用地性质、容积率不一致，不具备办理建设用地规划许可证条件。综上所述，请求驳回申请人的行政复议请求。

本复议机关查明：

2010年8月10日，湖南弘欣置业发展有限公司和申请人签订涉案土地的转让合同，约定由申请人办理土地转让及修改出让条件手续，完成过户及办理新证等工作。2010年12月9日，申请人和原长沙市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。合同约定申请人以出让方式获得位于长沙市雨花区洞井镇一宗国有建设用地的使用权，宗地总面积14549.29平方米，出让宗地面积6636.52平方米，用途为商业1214.48平方米，占18.3%，住宅5422.04平方米，占81.7%。合同约定的出让宗地规划条件为：主体建筑物性质为商业、住宅，建筑总面积27098.26平方米，容积率不高于4.08。2010年11月25日，申请人依据合同缴纳了土地出让金。2010年12月15日，长沙市人民政府向申请人颁发了长国用（2010）第091921号国有土地使用证，使用权面积为6636.52平方米，用途为商业、住宅，同时在记事栏中明确该宗地另有规划路幅面积7535.79平方米，绿化带面积376.98平方米，该宗地商业用地1214.48平方米，占18.3%，住宅用地5422.04平方米，占81.7%，容积率不高于4.08。2017年6月14日，长沙市雨花区发展和改革局向申请人核发了雨发改投备〔2017〕28号《企业投资项目备案证明》。

2019年3月5日，申请人向被申请人作出《请求依法办理建设用地规划许可证函》。同年3月26日，被申请人向申请人出具来文办理反馈意见单，内容如下：“1、经核，我局2017年11月16日未受理过你司申报核发建设用地规划许可证的申请；2、我局办理建设用地规划许可证原则要求规划设计条件书、国土出让合同与控制性详细规划的内容一致，请你司尽快落实长国用（2010）第091921号土地出让合同的内容与控规不一致的问题；3、我局将依你司申请依法办理用地规划许可手续。”同年3月30日，申请人再次向被申请人作出《办理建设用地规划许可证的申请书》，要求办理建设用地规划许可证，并一并提交了国有建设用地使用权出让合同、国有土地使用证、长沙市雨花区发展和改革局项目备案证明文件、土地使用权纯出让金测算会审单、城市基础设施配套计算表。同年4月12日，被申请人再次向申请人出具来文办理反馈意见单，明确按3月26日反馈意见单的内容办理。申请人不服，认为被申请人不予办理建设用地规划许可证的行为违反《行政许可法》第四十二条的规定，故向本复议机关申请行政复议，要求确认被申请人违法并责令限期办理建设用地规划许可证。

以上事实有下列证据证明：

申请人向本复议机关提交的：1、2019年3月5日，《请求依法办理建设用地规划许可证函》；2、2019年3月26日，来文办理反馈意见单；3、2019年3月30日，《办理建设用地规划许可证的申请书》及附件；4、2019年4月12日，答复人再次出具的来文办理反馈意见单；5、地价差缴纳票据。

被申请人向本复议机关提交的：1、2017年11月16日，被答复人向答复人提交的申请报告；2、2017年11月23日，审查意见告知书；3、2019年3月5日，《请求依法办理建设用地规划许可证函》；4、2019年3月26日，来文办理反馈意见单；5、2019年3月30日，被答复人再次向答复人来问《办理建设用地规划许可证的申请书》及附件；6、地价差缴纳票据；7、2019年4月12日，答复人再次出具的来文办理反馈意见单；8、控规依据图；9、2003年8月22日，建设用地规划定点（要点）通知书；10、2010年8月10日，湖南弘欣置业发展有限公司将该宗土地剩余的东北角用地（即长国用（2010）第091921号地块）转让给湖南新锦汕投资有限公司的《国有土地使用权转让合同》；11、湖南弘欣置业发展有限公司取得了该宗土地的红线图；12、长规纪〔2007〕190号。

本复议机关认为：

《城乡规划法》第三十八条第二款规定：“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”本案中，申请人与原长沙市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定了涉案地块的用地性质、建筑总面积、商业占地面积、住宅占地面积、商住比、容积率等规划技术条件。原长沙市国土资源局和长沙市非税收入管理局按该规划条件核算了土地出让金和城市基础设施配套费，申请人据此缴纳了土地出让金。申请人取得长沙市雨花区发展和改革局项目备案证明文件后，向被申请人申请办理建设用地规划许可证符合上述法律规定。

虽然《城乡规划法》第三十八条第一款和《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第二十四条第三款均规定，在国有土地使用权出让前，城乡规划部门应当依据控制性详细规划提出出让地块的具体规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分；未确定规划条件的，国有土地使用权不得出让；规划条件未纳入出让合同的，国有土地使用权出让合同无效。但是，本案所涉《国有建设用地使用权出让合同》已明确载明了规划条件，不符合上述法律法规规定的情形。即使存在规划条件未经城乡规划部门确定的情形，根据《城市房地产管理法》第十二条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十条关于“土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”的规定，基于行政行为“公定力”的原则，涉案土地已经原长沙市国土资源局组织出让并签订出让合同，应当推定该土地出让等条件已经政府土地、规划等相关部门同意并经长沙市政府批准。同时，申请人交纳的土地出让金核算的依据亦明确容积率为4.08，应当视为原长沙市国土资源局对土地出让规划条件的认可。政府机构改革后，被申请人统一行使土地管理和城乡规划管理职能，在收到申请人请求办理建设用地规划许可证的申请后，如存在出让合同规划条件与现行规划不一致的情形，应当由被申请人依据法定职责进行处理，而不是将行政许可的责任转嫁给申请人。被申请人要求申请人落实涉案土地出让合同与控规内容不一致的问题，没有法律依据。

被申请人收到申请人提交的申请，应当按照《行政许可法》第四章“行政许可的实施程序”以及《城乡规划法》、《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》等相关法律法规的规定，对申请人的申请是否符合受理条件、内容是否符合许可条件等进行审查，并在法定期限内作出受理或不予受理、许可或不予许可的决定，同时告知申请人享有的法定救济途径。被申请人以来文办理反馈意见单的形式处理行政许可申请，不符合上述法律规定。

综上所述，根据《行政复议法》第二十八条第一款第（三）项的规定，决定如下：

一、撤销被申请人于2019年4月12日向申请人作出的《来文办理反馈意见单》。

二、责令被申请人对申请人提交的《办理建设用地规划许可证的申请书》依法重新处理。

根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十五条规定，申请人可以自收到本决定书之日起15日内向长沙铁路运输法院提起行政诉讼。

湖南省自然资源厅

                            2019年7月15日