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湖南省自然资源厅行政复议决定书 湘自然资复决字〔2020〕第12号

  • 索引号:430S00/2020-037359
  • 发文日期:2020-04-08 11:36
  • 名称: 湖南省自然资源厅行政复议决定书 湘自然资复决字〔2020〕第12号

申请人龙双全等87(申请人名单附后)

被申请人长沙市自然资源和规划局

申请人对被申请人2019年12月13日作出的《长沙市自然资源和规划局规划建筑方案审查通知单20190173XDJF2-0,以下简称“审查通知单”)不服,向本机关申请行政复议。本复议机关依法进行了审查,现已复议终结。

申请人称:

开发商提出的变更规划申请将原规划中央位置的住宅变更为商业公寓,原紧邻二环线的商业变更为住宅,侵犯了申请人的居住环境权;变更后的规划存在幼儿园面积达不到规划要求、商业密度超过规划值等问题;规划变更程序违规,批后公示内容不全。请求撤销该项目的规划变更。

被申请人辩称:

审查通知单系行政许可行为的过程性行为,不属于行政复议受案范围。被申请人作出的审查通知单程序合法,认定事实清楚、适用法律准确,相关结论均有事实与法律依据,并已充分考虑到前期购房业主的诉求,规划技术经济指标较变更前有所优化。因此,申请人的复议请求无事实与法律依据,应当予以驳回。

本复议机关查明:

2005年3月9日湖南鑫芙蓉房地产开发有限公司与原长沙市国土资源局签订国有土地使用权出让合同,取得岳麓区金星大道宗地编号20041382的土2007年8月2日,湖南鑫芙蓉房地产开发有限公司取得该宗地的建设用地规划许可证(证号:2007〕0206号)。建设用地规划许可证载明,该宗地用地面积为157788.49平方米,用地性质为商住。2008年9月,湖南鑫芙蓉房地产开发有限公司更名为湖南天福房地产开发有限公司。2013年6月7日,原长沙市国土资源局与湖南天福房地产开发有限公司签订国有土地出让补充合同,并核发红线图。

2013年9月24日,原长沙市城乡规划局向湖南天福房地产开发有限公司出具《长沙市城乡规划局规划设计条件书(建筑类)》(20130173XDGH1,以下简称条件书),条件书明确岳麓天池项目建筑基地面积为115373平方米,包含四个地块:地块016-A-2-05用地性质为幼儿园用地(R22),容积率≤0.7,建筑密度≤24%,建筑限高12米,绿地率≥45%9个班幼儿园用地,用地面积和容量指标保持不变情况下,用地位置结合方案确定;地块016-A-2-07用地性质为二类居住用地(R2),容积率≤3.0,建筑密度≤24%,建筑限

150米,绿地率≥40%;地块016-A-2-08用地性质为商业金融业用地(C2),容积率≤4.5,建筑密度≤40%,建筑限高150米,绿地率≥30%;须满足《长沙大河西先导区建设项目审批改革试行方案》(长先管发〔2009〕15号)、《长沙市城市规划管理技术规定》(长政发2009〕30号)等规定要求;须配建一个建筑面积不小于800平方米(不计容)的社区办公及配套服务用房,容积率、建筑密度、绿地率、商住比例及物业管理、站厕等配套设施选址可在地块内整体平衡和统筹布局016-A-2-09地块为公共绿地,容积率≤0.2,建筑密度≤5%,建筑限高9米,绿地率≥90%,尽可能保护基地内的山体,做好竖向设计,同步设计、同步施工和同步投入。该规划条件同时作为2013年6月7日补充出让合同的附件。

2014年,天福房地产公司做项目建设方案设计总平面图,并提请政府相关部门审定。2月19日,教育部门签字同意项目总图报建,并提出幼儿园规模由9个班调减为6个班,用地面积按3580平方米控制,同时提出幼儿园建设单体另审。同年4月30日,原长沙市城乡规划局审定人健岳麓天池规划设计总平面图(案卷编号:20140035XDJF2)。2015年10月30日,原长沙市城乡规划局审定项目方案总图变更(案卷编号:20150098XDJF2 ),根据变更后的项目总图,项目共分为一、二两期建设一期建筑面积103455平方米,建筑密度21.62%,容积率2.61,绿地率40%;二期建筑面积323467平方米,建筑密度25.87%,容积率3.77,绿地率40%,山体公园另行设计审查。2016年3月31日,原长沙市城乡规划局核发一期建设范围内1#3#栋住宅、11#栋、临街商业及地下室建设工程规划许可证(湘新建12016〕0021号,该证于2017年12月13日办理了分证手续,证号分别为湘新建12016〕0021号、湘新建22017〕0112号、湘新建22017〕0113号)。2017年6月29日,原长沙市城乡规划局核发项目二期建设范围内4#8#栋住宅、14#栋临街商业、5#栋地下室及二区地下室建设工程规划许可证(湘新建12017〕0051号,该证于2018年8月20日办理了分证手续 证号分别为湘新建12017〕0051号、湘新建22018〕0058号、湘新建22018〕0108号、湘新建22018〕0109号、湘新建22018〕0110号)。2018年8月7日,原长沙市城乡规划局核发幼儿园建设工程规划许可证(湘新建22018〕0079号)。

2018年天福房地产公司拟调整总平面图,委托设计单位编制了《宝能万象公园项目规划与建筑方案设计总平面图》即原岳麓天池项目建设总平面图。同年9月26日,湘江新区管委会国土规划局组织召开了宝能万象公园项目方案专家评审会,原则同意在宝能万象公园项目总图方案的基础上进行优化和深化设计。2019年1月28日至2月3日,被申请人将拟变更前后的图纸在施工现场、社区和网站上进行了批前公示,征求利害关系人意见。3月7日,被申请人委托湘江新区管委会,就宝能万象公园项目建设工程设计方案修改举行了公开听证。听证会后,天福房地产公司根据听证会议意见,组织对拟变更的总平面图设计进行了优化和调整。6月28日,湘江新区管委会国土规划局再次组织召开规划方案专家评审会,原则同意在拟变更的总图方案基础上进行优化和深化设计。9月10日至9月19日,被申请人再次就总平面图变更进行公示,征求利害关系人意见。10月16日,被申请人召开了听证会,听取利害关系人意见。12月4日,湖南天福房地产开发有限公司向被申请人提交申请变更总平面图的报告及出让合同、规划条件、变更对比图、专家评审会议纪要、交评批复、现状地形图、主要经济技术核定表、日照分析、公示反馈意见、听证笔录等相关材料。12月13日,被申请人审定宝能万象公园项目规划与建筑方案设计总平面图,其中原项目中的二期划分为岳麓天池二期及三期宝能万象公园。总平面图总技术经济指标为建筑基地面积23558.78平方米,容积率3.41,建筑密度22.60,绿地率40.28%,社区办公房面积800.41平方米。该图同时审定山体公园技术经济指标为净用地面积11094.56平方米,建筑面积221.90平方米,容积率0.02,建筑密度2%,绿地率90%。同日,被申请人向天福房地产公司作出审查通知单12月17日,被申请人在官网上对相关变更情况进行了批后公布。

以上事实有下列证据证明:

申请人向本复议机关提交的:审查通知单

被申请人向本复议机关提交的:1.国有土地使用权出让合同;2.建设用地规划许可证及审批单;3.企业登记注册资料;4.补充合同及红线图;5.条件书;6.教育部门签章的《人健岳麓天池总平面图》;7.人健岳麓天池规划设计总平面图(案卷编号:20140035XDJF2)8.规划设计总平面图变更(案卷编号:20150098XDJF2 )9.一、二期建设工程规划许可证及分证;10.宝能万象公园项目规划方案专家评审会议纪要(湘新规纪2018100号);11.听证笔录;12.申请报告及相关、营业执照及委托手续;13.企业投资项目备案告知承诺信息表;14.宝能万象公园项目规划方案专家评审会议纪要(湘新规纪201981号);15.交评批复;16.现状地形图;17.规划依据图;18.总平面图;19.红线图;20.变更对比图;21.主要经济技术核定表;22.公示反馈意见;23.日照分析;24.现场及网络公示材料;25.听证笔录;26.审查通知单;27.《宝能万象公园项目规划与建筑方案涉及总平面图》(2019年12月13日审定);28.批后公布材料;29.《长沙市人民政府令》(第132号)。

本复议机关认为:

根据双方的观点,本案争议焦点主要包括:一是被申请人作出的审查通知单是否属于行政复议范围;二是被申请人作出审查通知单的程序是否合法;三是被申请人作出的审查通知单内容是否合法。

关于被申请人作出的审查通知单是否属于行政复议受案范围。《中华人民共和国行政复议法》第二条规定:“公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益,向行政机关提出行政复议申请,行政机关受理行政复议申请、作出行政复议决定,适用本法。”第六条规定:“有下列情形之一的,公民、法人或者其他组织可以依照本法申请行政复议:…… (十一)认为行政机关的其他具体行政行为侵犯其合法权益的。《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第二十六条规定,城乡规划主管部门核发建设工程规划许可证应当附经审定的建设工程设计方案总平面图。本案中,被申请人出具的审查通知单属于对建设工程设计方案总平面图的审定行为,审定的总平面图后续将作为核发建设工程规划许可证的依据,该行为对申请人权利义务产生了利害关系,属于行政复议受案范围。

关于被申请人作出审查通知单的程序是否合法。中华人民共和国城乡规划法》第五十条规定:“……经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改;确需修改的,城乡规划主管部门应当采取听证会等形式,听取利害关系人的意见。”《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》第二十规定:“建设单位或者个人应当按照建设用地规划条件和规划许可的内容进行建设,不得擅自变更。确需变更的,应当向城乡规划主管部门提出申请。受理申请的机关应当依法将批准的建设用地规划条件和规划许可的变更内容予以公布;申请人应当在施工现场公布经批准的建设用地规划条件和规划许可的变更内容。……”《长沙市城乡规划局关于印发<长沙市城乡规划局规划公开公示规定>的通知》(长规发〔2015〕150号)第十二条、第十三条、第十四条规定,修改总平面图时,城乡规划部门应当采取公示、座谈会、听证会等形式,征求利害关系人的意见,批前公示时间不得少于7个工作日,批准后应在20个工作日内在长沙市规划信息服务中心进行网络公布,直至规划条件核实合格。本案中,被申请人在收到湖南天福房地产开发有限公司的申请及相关材料后,组织进行了审查,召开了专家论证会及听证会,并进行了批前公示和批后公布,符合上述规定,作出审查通知单的程序合法。

关于被申请人作出的审查通知单内容是否合法。本案中,根据湖南天福房地产开发有限公司向被申请人提交总平面图变更申请,被申请人组织专家论证及技术审查,认定变更申请中的容积率、建筑密度、绿地率、社区办公房面积、建筑高度等内容符合规划设计条件要求,建筑离界、退让、建筑间距、停车位配置、广场面积等规划控制要素均满足《长沙市城市规划管理技术规定》(长政发2009〕30号)、《<长沙市城市规划管理技术规定>补充规定》(长政发2012〕3号)等规划审批规范性文件的规定。被申请人据此原则同意总平面图变更,并作出审查通知书,认定事实清楚,符合《中华人民共和国城乡规划法》及《湖南省实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》的相关规定,内容合法

关于将住宅改为商业公寓、商业公寓改为住宅、住宅由中央位置移至西二环、增建公寓式办公楼、商业公寓占据中央位置等问题。<长沙市城市规划管理技术规定>补充规定》(长政发2012〕3号)第二条规定:“同一建设项目,相毗邻的两个或多个地块(控规)规划指标,经规划行政主管部门核准,可在建设基地范围内总量平衡,但不同建筑性质的容量指标不得相互转换。……”该项目规划设计条件书明确项目容积率、建筑密度、绿地率、商住比例及物业管理、站厕等配套设施选址可以在地块内整体平衡和统筹布局,并作为土地出让补充合同的附件。根据规划条件和出让合同,湖南天福房地产开发有限公司有权申请调整项目整体平衡和统筹布局,且调整变更后的方案符合项目整体技术指标要求,符合《<长沙市城市规划管理技术规定>补充规定》。

关于计容面积及容积率欺诈性标注问题。申请人认为部分建筑应当按照《长沙市城市规划管理技术规定》(长政发2018〕12号)计算容积率。该规定第9.3条明确:“本规定自2018年11月1日起施行。此前已审定的修建性详细规划和建筑方案、已取得的规划设计条件书中的约定内容并在其有效期内的建设工程仍按原审批内容执行,但于本规定实施之日后对规划条件进行了修改或变更的项目按本规定执行。”涉案项目2013年取得规划设计条件书,2014年审定项目总图,2015年进行第一次变更,2019年进行总平面图第二次变更,均未涉及对2013年规划条件的修改或变更,且2013年规划条件作为出让土地补充合同的附件,已明确约定须满足《长沙市城市规划管理技术规定》(长政发〔2009〕30号)《长沙市城市规划管理技术规定》补充规定》(长政发〔20123号)等要求,因此项目总平面图修改后的容积率,按照《长沙市城市规划管理技术规定》(长政发2018〕12号)第9.3条规定,可以按照《长沙市城市规划管理技术规定》(长政发〔2009〕30号)的第6.5条计算,不存在容积率超过图面标准数值的问题。

    关于公寓式办公楼不符合控规的问题申请人认为涉案项目用地性质为商业用地(B1),而办公用地为商务用地(B2),不属于商业用地,建设办公楼不符合控规要求。根据涉案项目规划设计条件书可知,项目商业地块的性质为商业金融业用地C2,按照《长沙市城市规划管理技术规定》(长政发〔2009〕30号)第2.1条的规定,商业金融业用地C2既包括商业用地C21也包括商务办公用地C23同时,该规定2.2条明确各类建设用地的划分应遵循土地使用相容性的原则,因此,湖南天福房地产开发有限公司在本项目商业地块建设公寓式办公楼,符合相关规定。

关于社区主入口大堂变更为商业大堂及物业管理用房、社区人行主入口设于西二环入口调整的问题。根据2015年及2019年审定的总平面图可知,小区人行主入口及大堂的位置与用途均未发生变化,只是在西二环增设了一个人行出入口。关于物业管理用房,因小区系分期建设,每期均按相关规定设置了物业管理用房,为便于小区整体管理,变更方案将原分散设置的物业管理用房进行了集中,物业管理用房总面积符合国家及省市相关要求,且更利于业主,系属于对原规划方案的优化,并无不妥。

关于绿地率减少的问题。根据涉案项目规划设计条件书可知,项目016-A-2-09地块为公共绿地,容积率≦0.2,建筑密度≦5%,建筑限高9米,绿地率≧90%,现调整方案中山体公园技术经济指标为容积率0.2,建筑密度为2%,建筑层高5.6米,绿地率≧90%,符合本地块的规划条件要求。同时,对比调整前后,项目总绿地率由变更前的36.86%增加至变更后的40.28%,绿地率有所增加,因此,不存在绿地率减少的问题。

关于申请人主张的轻钢玻璃采光井变更为混凝土屋面的问题。该问题属于对单体建筑方案提出的意见,而审查通知书中已明确项目单体另审,据此,该项方案不属于审查通知单确定的内容。关于申请人主张的减少消防控制室面积的问题,因消防控制室方案的确定需后续通过消防部门的审查,如不满足消防要求,方案将被退回重做。据此,消防控制室面积调整亦不属于被申请人可以确定的职责范围。

关于申请人主张的幼儿园面积减少的问题规划设计条件书规定用地面积和容量指标不变,用地位置结合方案确定涉案项目方案总平面图审定及变更过程中,均按照《长沙市城市中小学校幼儿园规划建设条例(修正)》的规定在审批前征求教育部门意见,并按照意见设置幼儿园变更后的幼儿园用地面积为3579.46平方米,与规划条件要求3580平方米相差无几,同时,幼儿园班数亦符合《长沙市城市中小学校幼儿园规划建设条例(修正)》《城市居住区规划设计规范》GB50180-932002年版)的规定。

关于申请人主张的小区户数、人口密度增加,而社区服务和公用配套设施减少的问题因《长沙市居住公共服务设施配置规定(试行)》等文件均只对住宅配套公共服务设施进行了要求,而涉案项目三期宝能万象公园1#、2#、3#、4#、8#栋均为商业性质,因此,未将商业性质住宅纳入公共配套设施计算并未违反相关技术规范规定,且2019年总平面图变更后,社区服务用房、变配电室、公共厕所、水泵房并未减少。关于物管用房面积由1680平方米缩减为1666平方米的问题《长沙市物业用房规定》明确物管用房面积计算标准为开发建设总建筑面积(地上建筑面积+地下建筑面积的一半)的千分之五,总建筑面积超出20万平方米的部分按千分之三计算。涉案项目开发建设总建筑面积(416501平=360890平+0.5×111222平方米)需配置1649平方米(200000×0.005+216504×0.003=1649平方米)物管用房,本次变更中物管用房由相对分散变为相对集中,面积调整为1666平方米,符合规定。对于垃圾站由150平方米变为125.39平方米的问题,垃圾站方案的确定需后续通过环卫部门的审查,不属于被申请人确定的职责范围。

关于申请人主张的公共区域停车位变成出租车位的问题依据《长沙市城市规划管理技术规定》(长政发〔2009〕30号)第7.15条的规定,办公楼每2000平方米建筑面积设置1个出租车车位,住宅按每100户设置2个出租车车位,建设单位依据上述规定在变更后的总平面图方案中设置出租车车位,系满足小区停车要求的配建,符合相关规定

关于申请人主张的二期部分规划许可程序违规的问题,应属于单独的规划行政许可法律关系,非本案行政复议审查范围。

综上所述,根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第(一)项之规定,决定如下:

维持被申请人作出的《长沙市自然资源和规划局规划建筑方案审查通知单20190173XDJF2-0)。

申请人如不服本决定,可以在接到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

湖南省自然资源厅

                           202048日


复议申请人名单

龙双全、谷昱、黄桂、黄菲、李阳、李英、田津华、罗凤姿、罗凤娟、陈立彪、彭震、罗凤云、王启、周军、胡仕芳、刘宇凡、袁兵、胡庆元、周亚东、王思曼、乃科、郭佳、张滔、杨岚、王幸辉、何长腾、胡珍、李荣政、尹海波、孙云、胡珊、李燕妮、卿彪、熊文姝、柳博成、周钰景、周颀、陈婷婷、曹意峰、周慧、刘华、谌小卫、李知音、路布新、余晓巍、方霞、耿承启、王薇、杨丽坤、刘仪伟、郝顺、吴丰丰、张文杰、陈燕青、谢妍、陈小丽、胡书利、赵静、李以瑞、蒋曦瑶、胡怡、张泽敏、李雨涵、肖斌、王文斌、王劲竹、胡晓华、朱艳、刘俊、赵琳、唐晨、周开军、孟成、付艳、袁敏、胡真山、陈雪婷、夏添翼、樊琦、胡晶、刘爱华、彭文武、江爱华、杨昕瞳、李炎生、邹渊、杨健楠



湖南省自然资源厅行政复议决定书 湘自然资复决字〔2020〕第12号

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