申请人：怀化市怀化学院金海花园家属区住户蒋明庆等39人。

被申请人：怀化市自然资源和规划局

申请人向本复议机关申请行政复议，要求撤销《建设工程规划许可证》（建规〔建〕字第201509217号），责令被申请人重新修订金海花园二期规划方案和确立22米房屋间距。本复议机关依法进行了审查，现已复议终结。

申请人称：

被申请人核发《建设工程规划许可证》无怀化市规委会评审通过的修建性详细规划方案和评审意见书。被申请人未在25个工作日内核定建设工程规划条件、审查建设工程规划设计方案并作出决定。被申请人没有主动公开《建设工程规划许可证》和金海花园二期建设工程规划方案。《建设工程规划许可证》房屋建筑间距、容积率、绿地率计算违规。

被申请人纵容湖南诚建房地产开发有限公司（以下简称诚建公司）先施工后听证。诚建公司未按照建设工程规划许可进行建设，被申请人未及时责令停止建设。金海花园二期建设工程施工现场公示内容与《建设工程规划许可证》内容不一致。

申请人还对被申请人的信访答复意见不服，认为：诚建公司购买土地面积小于用地面积。金海花园一期和二期的净用地面积与事实不符。金海花园建筑总面积前后数据不一。被申请人伪造金海花园工程建设方案。

被申请人辩称：

被申请人作出行政行为事实清楚，资料齐全，内容适当。被申请人作出的行政许可行为主体适格，程序合法。方案中载明建筑间距14.5米，满足建筑间距最小值13米的控制要求。北面金海花园二期建筑不对申请人居住的南面建筑造成日照影响，且规划方案的北面二期建筑1-4层为商业裙楼，无日照要求。申请人称规划方案间距及日照不符合规划技术管理规定没有依据。

本复议机关查明：

2015年4月1日，诚建公司向原怀化市规划局申请办理工程规划许可证，提交了工程规划申请表、土地出让合同、土地使用证及国土红线图、用地规划许可证及用地红线图、建筑方案总平面图、建设项目的立项批复、建设项目日照分析报告、建筑面积复核报告书、营业执照、法定代表人身份证明、经办人身份证及授权委托书、资质证书等材料。其中：国有土地使用权出让合同系诚建公司与原怀化市国土资源局于2002年8月签订，出让土地面积6617.91平方米;怀化市人民政府怀国用（2002）出207号土地使用证记载，土地使用权人：怀化诚建公司，出让住宅用地面积6617.91平方米，至2006年6月18日经转让部分土地，实有面积6163.30平方米;用地规划许可证为鹤城区建设局城东管委会2002年7月8日核发，规划用地面积为12823.17平方米（19.235亩），与所附规划用地红线图面积一致，其中道路占地6205.09平方米（9.308亩）。所提交的总平面图为2009年怀化市规划局盖章审定的金海花园二期建筑设计方案，规划用地面积7663.8平方米，总建筑面积22082平方米，容积率2.5，建筑密度19.1%、绿地率31%，建设内容为一栋1+16层综合建筑，其中负一层为地下室，1-4层为商场，5-16层为商住楼;建设项目日照分析报告为湖南省建筑规划设计院于2015年4月20日出具，该报告表明二期规划建设项目对其南部1、2、3、4号7层住宅没有遮挡关系，南部一期7层住宅楼高21米。

2015年8月6日，因地下车库建筑面积占用城市道路，经原怀化市规划局审批，对金海花园总平面图地下车库范围进行了缩减性调整。

因诚建公司与原怀化市国土资源局就项目容积率指标认定存在较大争议，诚建公司向原怀化市规划局提出先行办理建设工程规划许可，承诺在项目竣工验收前，完成容积率的认定工作并完善土地出让合同和相关手续。2015年8月31日，原怀化市规划局受理了该项目工程规划许可，9月1日，向诚建公司颁发了《建设工程规划许可证》（建规〔建〕字第201509217号）（仅领取了复印件），建设规模21815.97平方米。

2019年11月25日，怀化市自然资源和规划局明确该宗地原容积率。诚建公司完成土地出让金补缴工作后，于2020年5月26日领取《建设工程规划许可证》（建规〔建〕字第201509217号）原件及附图，并在项目位置予以公示。

2019年11月12日，鹤城区住建局为项目办理了工程施工许可证。目前，项目已封顶，并取得预售许可、且已对外销售。

另查明：2001年6月刘美兰（诚建公司法定代表人杨辉之妻）等10人曾与怀化市城东新区管理委员会就案涉地块签订土地出让合同，受让土地31亩，用地性质为C21兼容R21，建筑密度30%，容积率3.0，建筑间距为1.1H，绿地率为30%。2002年3月，刘美兰、杨辉等成立诚建公司。同年4月，城东新区管委会总工室主任贺建红、副主任欧阳天良在项目规划总平面图上分别签注：“经评审，各项技术措施符合规划要求，请领导审批。”“同意按此方案实施”。该项目规划六栋6层住宅和两栋16层住宅，总建筑面积47391平方米，建筑密度35.1%，容积率2.29，绿地率31%。

2002年6月，为支持怀化学院东校区搬迁，解决教职工住房问题，经协商，将项目地块土地使用权分割为两本使用证，一块登记为怀化学院，面积7900平方米，另一块12823平方米，登记为诚建公司。怀化学院地块委托诚建公司修建教职工住宅。2003年7月，建成住宅6栋，计建筑面积21601平方米，全部出售怀化学院教职工。

2010年4月，诚建公司曾向原怀化市规划局鹤城分局申请办理金海花园二期建设工程规划许可，并提交了2009年10月怀化市规委会审查通过的建筑方案，该方案将原两栋16层建筑调整为一栋16层商住综合建筑，总用地面积7664平方米，总建筑面积22082平方米，建筑密度19.1%，容积率2.5，绿地率31%。4月12日-5月11日，原怀化市规划局鹤城分局将金海花园二期商住楼总平面图、主要经济技术指标等予以公示，并告知了听证权利。同年6月3日，原怀化市规划局鹤城分局组织召开了听证会，申请人提出了与南向建筑物间距应留足21米，不能将一期用地一并计算容积率、不同意原9层建筑修改为16层建筑等意见。原怀化市规划局鹤城分局建议在审批项目时严格把关，充分考虑听证申请人合理性意见后，再次提交局技术领导小组进行全面分析和论证，以免激化矛盾。

同时查明：项目所在城东组团控制性详细规划于2011年经怀化市人民政府批准（怀政函〔2011〕71号）。项目地块编号B-3-20，规划性质为R2，面积20675平方米，用地面积12979，容积率3.5，建筑密度35，建筑限高50米，绿地率35%。

以上事实有下列证据证明：

申请人提交证据：1.金海花园二期《建设工程规划许可证》（建规〔建〕字第201509217号）；2.《关于提供金海花园二期项目相关资料的复函》及附件；3.金海花园二期工程项目施工现场公示照片；4.金海花园二期地下室调整方案公示；5.2021年1月15日拍摄金海花园二期地下室施工现状图；6.金海花园A、B栋房屋受损部分图片；7.《怀化市鹤城区金海花园信访事项处理意见书》；8.怀化学院住宅区用地红线图；9.《金海花园二期综合楼工程报建规划依据图》；10.金海花园二期地下室调整方案公示；11.申请人身份证明文件。

被申请人提交证据：1.《建设用地规划许可证》（鹤东地规字2002-018）；2.《国有土地使用权出让合同》;3.《国有土地使用证》（怀国用（2002）字第出207号）及红线图；4.补画怀化诚建房地产公司用地红线图；5.金海花园二期效果图；6.《怀化市金海花园二期建筑设计方案》及其附件金海花园总平面图；8.《关于“金海花园”二期工程建设项目的立项批复》（怀发改投〔2020〕16号）；9.《岩土工程勘察报告》；10.《怀化市规划区建设项目建筑面积复核报告书》；11.《关于申请办理工程规划许可的报告》；12.《建设项目日照分析报告》；13.《金海花园二期地下车库范围调整方案——总平面图》；14.《关于认定金海花园项目用地出让容积率指标的函》（怀国土资地规函〔2015〕75号）；15.建设工程规划许可证申请表（建字第201509217号）；16.《建设工程规划许可证》（建规〔建〕字第201509217号）；17.《金海花园现状地形图》；18.《金海花园二期综合楼工程报建规划依据图》；19.湖南诚建房地产开发有限公司《营业执照》；20.企业注册登记资料；21.怀化市城东组团控制性详细规划；22.《关于确定金海花园项目原容积率的说明》；23.诚建公司授权龚红梅领取《建设工程规划许可证》委托书；24.《建设工程规划许可证》原件领条；25.诚建公司代表身份证明；26.2002年怀化市城东新区金海花园规划总平面图；27.《怀化市城东城北组团控制性详细规划的批复》；28.2001年6月土地出让合同；29.诚建公司法定代表人户籍登记卡、结婚证；30.内资企业登记基本情况表；31.2002年金海花园总平面图审批者说明；32.《关于建立鹤城区城东新区的报告》；33.《关于同意建立怀化市城东新区的批复》；34.《公示终结报告书》；35.2020年第二批集中化解房地产办证信访突出问题项目名单；36.《关于明确2020年第二批集中化解房地产办证信访突出问题项目的通知》（怀集专办发〔2020〕5号）。

本复议机关认为：

《中华人民共和国城乡规划法》（2015年）第四十条第二、三款规定：“申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。”《湖南省实施<城乡规划法>办法》（2009）第二十五条第一款第（一）项：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的单位或者个人，应当按照下列规定向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府确定的镇人民政府申请核发建设工程规划许可证：（一）申请人持项目批准（核准、备案）文件和使用土地的有关证明文件、建设用地规划审批手续等材料，向受理申请的机关提交申请书。……（三）受理申请的机关自受理申请之日起二十五个工作日内核定建设工程规划条件、审查建设工程规划设计方案并作出决定。符合条件的，核发建设工程规划许可证；不符合条件的，书面告知申请人并说明理由。”本案中，诚建公司申请核发建设工程规划许可证，提交了项目批准文件、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程设计方案等法定材料，资料齐全。2015年8月31日被申请人受理了建设工程规划许可证申请，同年9月1日作出决定，被申请人审批程序符合上述规定，但被申请人向申请人发放建设工程规划许可证复印件于法无据。

金海花园二期项目用地规划许可面积约6617平方米。案涉工程规划许可证依据的建筑设计方案用地面积7663.8平方米。设计方案用地面积大于用地规划许可面积，被申请人在不符合用地规划许可面积的情况下颁发建设工程规划许可证，不符合上述有关规定。

《中华人民共和国城乡规划法》（2015）第四十条第二款规定：“对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。”案涉建设工程规划许可证确定容积率为2.5，建筑密度19.1%，符合控制性详细规划条件；确定绿地率为31%，低于控制性详细规划条件规定的绿地率35%。案涉建设工程规划许可证于2015年颁发，此时金海花园二期项目地块控制性详细规划已制定实施。被申请人仍依据不符合控制性详细规划条件的总平面图核发建设工程规划许可证，不符合法律规定。

《怀化市城市规划管理技术规定》（怀政办发〔2009〕23号）第十八条第（二）项第3点规定：“高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置时的间距应符合下列要求：高层居住建筑与其南侧多、低层居住建筑的间距按南侧多、低层居住建筑高度控制，但最小值为13米。”金海花园二期建筑与一期建筑属于高层居住建筑与多层、低层居住建筑平行布置，现规划建筑间距14.5，低于金海花园一期居住建筑高度21米，不符合上述规定。

关于申请人称被申请人纵容诚建公司先施工后听证、诚建公司未按照建设工程规划许可进行建设、被申请人未及时责令停止建设、金海花园二期建设工程施工现场公示内容与《建设工程规划许可证》显示内容不一致、诚建公司购买土地面积小于用地面积等问题属于举报或信访事项，与案涉《建设工程规划许可证》的颁发行为并无关系，不属于本次复议审理范围。

鉴于项目已封顶，并取得预售许可、且已向外销售，为了实质性化解现有行政争议，避免产生新的矛盾，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（三）项等规定，决定如下：

确认《建设工程规划许可证》（建规〔建〕字第201509217号）违法，责令被申请人加强协调处理，依法采取补救措施。

申请人如不服本决定，可以在接到本决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。

湖南省自然资源厅

2021年6月11日