（一）基本案情
案涉争议房屋上土地使用权人为三原告之父李某仁。2006年11月，三原告与第三人李某旭签订《关于房屋继承和变更产权的协议》，约定三原告自愿放弃继承李某仁房屋的权利，以上述房屋抵偿所欠李某旭的债务，且一致同意将现有楼房产权、集体土地使用权一并变更至李某旭名下。因李某旭为城镇户口，李某旭之父李某泉遂提交变更登记申请，申请将原土地使用者变更为李某泉。2006年12月，市自然资源局依据《关于房屋继承和变更产权的协议》，将案涉土地集体土地使用证转移登记至李某泉名下。三原告不服该登记行为诉至法院。
（二）处理结果
法院认为，三原告与第三人李某旭之间虽签订有《关于房屋继承和变更产权的协议》，约定将其父亲享有的案涉房屋产权、集体土地使用权变更至李某旭名下，但李某旭系城镇户口，不符合宅基地土地使用权登记的法定条件。被告依据该协议将宅基地使用权登记至李某旭父亲名下，缺乏法律依据，故判决撤销被告颁发的集体土地使用证。
（三）点评
农村宅基地所有权属于农村集体经济组织，农村集体经济组织成员专享宅基地使用权。即使协议约定转让宅基地使用权属于意思自治，但也不能违反法律法规强制性规定，即不能违反宅基地使用权流转法律规定。
根据《民法典》继承编的相关规定，被继承人的房屋作为遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权。但是农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。因此，各级不动产登记机构在办理不动产登记业务时，一定要准确理解和掌握不动产登记相关法律要求。
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