【“四微”调研】对邵阳市城区私房建设规划管理的思考
湖南省自然资源厅 时间：2021-08-23 08:25
编者按
为全面贯彻习近平总书记关于大兴调查研究之风的一系列重要指示精神，推动党史学习教育持续走深走实，今年4月省厅启动开展了“四微”调研活动（微主题、微调研、微建言、微创新），在全系统大兴调研研究之风。作为基层治理和民生保障的最后一公里，乡村、城区、社区的建设管理和服务直接关系人民群众的幸福感、获得感。近期，全系统多个部门从自然资源视角对基层乡村教育、城区建管、社区规划进行了走访调研，湖南自然资源陆续将系列基层一线调研报告予以刊发，供学习交流。
对邵阳市城区私房建设规划管理的思考
邵阳市自然资源和规划局 袁自龙
近年来，随着我市房价、地价价值不断彰显，城区私房未批先建、少批多建、乱搭乱建等违法建设现象频繁出现，扰乱了城市开发建设秩序，影响了城市形象。本文以邵阳某市辖区为例，分析该区私房建设情况，探究原因、提出建议。
一、城区私房违建的主要情形
通过逐一调查了解该区城市边界范围内私房建设情况及近三年审批的近百栋私房建设情况，私房违建可概括为3种情形：一是“城中村”见缝插针式违法建设，导致房屋过密、间距太小，消防通道不畅。二是开发热点区域存在突击加层、加面积的抢搭抢建现象。三是不按审批要求建设。经调查，在审批的近100栋私房中，约50%存在超层、超长超宽违法建设现象。
二、城区私房违建引发的主要问题
主要存在“三多”。一是安全隐患多。建筑工程质量与消防安全留下诸多隐患。设计施工混乱，大量私房建设无正规设计、无施工合同，从事私房建筑的个体施工队伍多由农村土泥瓦匠拼凑而成，缺少相应建设资质、执业证书和专业技术，工程质量安全得不到保障。二是邻里纠纷多。违法建设引起邻里之间因地界、间距、日照等的纠纷，造成邻里间信访案件频发。三是社会矛盾多。违法建设为后续拆违控危、城市更新、土地开发工作带来多重社会矛盾，在拆迁、补偿、安置中需要大量人力物力和资金投入，增加了城市后期行政成本和更新成本，不利于城市的长远发展。
三、城区私房违建的主要原因
通过了解相关职能部门、访谈该区私房违建业主，私房违建屡禁不止的原因可概括为以下几方面：
（一）利益驱动是源头
该区房价均价由2010年的不足2000元/㎡上涨到现在的5000元/㎡，违建业主在利益驱动下，敢于挺而走险，即使因违建被查处拆除，付出的也只是少量的成本，反之，回报的却是数倍的财富。
（二）执法薄弱是主因
一是历年来违建现象时有发生，监管执法部门却难以处罚到位，一定程度上促涨了私房建设超层、超面积及乱搭乱建的风气。二是2016年执法改革前，原市规划局监察大队承担建设项目批后监管和执法处罚职责；2016年执法改革后，原规划监管队伍人、财、物划归区城管，2019年1月，新组建的市自然资源和规划局只承担城市边界范围内建设项目批后监管职责，而执法部门与国土、规划、街道、社区在私房建设监管上暂未形成合力，导致对违建行为未能及时发现、制止和处罚。
（三）堵而不疏是根本
目前我市城区私人建房执行的还是数年前制定的“三原政策”，即在原地点按原发证面积、原层数改建D级危房，该政策仅解决了城区D级危房户的住房问题，对位于城区的无房户及城区老屋改建等却没有相应的政策支持。随着家庭人口增多，位于城市控规内未开发的村庄居民，在申请建房无果的情况下选择走上违建的道路。
四、相关建议
（一）强化顶层设计
从法规政策规定上建立管理依据。在新修订的《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》中，对农村村民住宅建设均有相关规定和要求，但对城镇私人建房未有明确规定。为此，建议结合老旧小区改造和棚户区改造工作，由省人民政府或省自然资源厅出台城镇私房建设的管理办法或相应的指导性文件，各市州依据该办法或文件制定具体的实施细则，明确私房建设的规划管理，统一审批流程，落实批后监管单位的职能职责，为城镇私房建设及管理做到有法可依、有章可循。
（二）强化规划引领
加大规划编制投入，加快城镇控制性详细规划编制步伐，明确控规范围和技术指标；加大宣传力度，提升群众重视、遵守城镇规划的自觉性。
（三）夯实管理责任
进一步明确自然资源和规划、住建、城管、街道及各社区、村民委员会的责任，建立预防、甄别、查处管理闭环，建立城镇私房建设管理长效机制。
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